Exonération de la plus-value de cession de l’habitation principale : non liée à sa durée de mise en vente

La jurisprudence et le juge de l'impôt viennent heureusement au secours des propriétaires (ou mandataires de ceux-ci) qui cèdent leur résidence principale avec beaucoup de difficultés et délais, parfois jusqu'à presque deux ans après la vacance du logement, ce qui leur valait jusqu'ici systématiquement de la part de l'administration fiscale, la remise en cause de l'exonération de la plus-value de cession réalisée !

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Plus value de cession immobilière

Rappel des dispositions de l’article 150-U-II-1° du CGI

On rappelle qu’aux termes des dispositions de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée quelle que soit la forme du logement, maison individuelle ou bien appartement, y compris les péniches non destinées à la navigation, soumises à la taxe foncière et utilisées en un point fixe à usage d’habitation par leurs propriétaires.

En effet, conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1 précité, les plus-values réalisées lors de la cession du logement constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession, sont exonérées d’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.

Doit être considérée comme résidence principale, l’immeuble ou partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire, la résidence habituelle s’entendant du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre, de même que le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession, ce qui exclut les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vent, en particulier les cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, ou sont devenus vacants.

Gare aux logements longtemps vacants lors de leur cession !

A cet égard, l’administration fiscale ayant vu une « brèche » exploitable pour une remise en cause éventuelle des cas d’exonération, avait posé pour principe, qu’un délai normal de vente intervenant entre la vacance du logement et sa cession pouvait être admis à titre d’assouplissement, les services de Bercy ayant fixé à un an maximum un tel délai (en ce sens : BOI-RFPI-PV-10-40-10, n° 190), le délai en question s’appréciant en fonction de circonstances de fait, tant il est vrai qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être imposé a priori,  l’appréciation circonstanciée de normalité de chaque situation devant tenir compte de raisons conjoncturelles pouvant influer sur le moment de la vente, ainsi que des diligences faites (entre autres, les conditions locales du marché immobilier, le prix demandé, les caractéristiques particulières du logement, les démarches effectuées par le contribuable pour sa mise en vente : annonces dans la presse, locale et spécialisée, auprès d’agences immobilières, etc.). En ce sens : BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812

Pourtant déjà le Conseil d’Etat avait jugé qu’un délai de 22 mois entre la mise en vente et la vente d’un bien immobilier ne faisait pas obligatoirement échec à l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale, dès lors qu’au regard des circonstances particulières à la vente, ce délai pouvait être considéré comme normal.

La jurisprudence entérine la validité d’un délai de vente de la résidence principale largement supérieur à 1 an

La Cour Administrative d’Appel de Paris vient à ce même titre, de rappeler qu’un contribuable était éligible à l’exonération de plus-value immobilière en application de l’article 150-U-II-1° du code déjà cité, alors même qu’un délai de 22 mois s’était écoulé entre sa mise en vente et sa vente.

La Cour vient en effet de faire une juste application de la doctrine en jugeant qu’un contribuable était éligible à l’exonération prévue par l’article 150-U-II-1 du CGI alors même que s’était écoulé une délai de près de 22 mois entre la mise en vente du bien (Septembre 2007) et sa vente (le 30 juin 2009), dès lors que sa propriétaire avait notamment accompli toutes les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière (En ce sens : CAA de PARIS, 2ème chambre, 03/05/2017, 16PA03412).

Compte tenu de conditions de marché (immobilier) parfois difficiles, ainsi que d’autres paramètres que l’administration fiscale ne peut plus ignorer (par exemple : cession par une curatelle ou tutelle seule pour gérer la situation, sous contrôle du juge des tutelles, d’un bien ayant constitué la résidence principale d’un majeur protégé un, deux ans auparavant voire parfois plus, avec tout ce que cela suppose de contingences et de contraintes administratives, de demandes d’autorisations et donc de délais de réponses, etc…), il est heureux de voir s’assouplir, grâce à l’action du juge de l’impôt, un positionnement administratif bien souvent rigide

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