Déclarations de succession : attention aux valeurs vénales des immeubles !

Une sous-évaluation ou son contraire, une surévaluation de la valeur vénale d'un immeuble peut causer bien des soucis, dans le cadre d'une déclaration de succession, d'autant que c'est au déclarant d'apporter la preuve de la validité de son estimation déclarative...

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Notion de « valeur vénale » d’un immeuble

La valeur vénale d’un immeuble n’est autre que le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel (de l’immobilier), compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors de la survenance du fait générateur de l’impôt.

Gare aux sous-évaluations !

Le service de la Fiscalité immobilière et le Fisc en général vous guette, si après décès, dans une déclaration de succession, un ou plusieurs immeubles apparaissent pour des valeurs manifestement sous-estimées.

Se basant alors sur les prix du marché constatés pour des mutations concernant des biens similaires, le fisc peut déterminer des « insuffisances » d’évaluation, et en tirer les conséquences, en matière notamment de droits de succession !

Pas d’évaluations trop basses…, ni trop hautes !

Il appartient au déclarant de s’assurer, par plusieurs évaluations distinctes pour un même bien, de la cohérence de la valeur portée dans la déclaration de succession. Pour ce faire, il est conseillé de ne pas s’arrêter à une estimation notariale, mais de faire appel à deux autres estimations, une par une agence immobilière, une autre par un expert immobilier. La valeur déclarée reflètera, arrondie, au plus près la valeur moyenne tirée des trois estimations, les plus récentes possibles.

Il y a lieu en effet de se méfier des anciennes valeurs réactualisées ! Elles ne traduisent pas la valeur réelle du marché !

S’il advient qu’un redevable des droits de succession s’aperçoit, a posteriori, qu’un ou plusieurs immeubles ont été surévalués dans la déclaration de succession, d’où il a résulté une surimposition aux droits de succession, la charge lui incombe d’apporter la preuve de cette surimposition, par rapport aux valeurs du marché constatées pour des biens similaires à la date de l’évènement.

La preuve ne peut en aucun cas en être apportée, à partir d’une simple actualisation (par application d’indices du coût de la construction, ou encore du coefficient d’érosion monétaire), d’une valeur ancienne, qu’elle provienne d’un acte, d’une déclaration, ou d’un rehaussement antérieur sur l’ISF.

A cet égard, l’article 761 du Code général des impôts dispose qu’en matière de mutation à titre gratuit,  pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles (quelle que soit leur nature) sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties.

Or la Cour de Cassation, par un arrêt du 11 janvier 2017 (n° 15-16455), vient de rappeler qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ce que la valeur d’un bien immobilier litigieux indiquée dans la déclaration de succession est exagérée, et par conséquent d’une surimposition, en se référant à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période, et non de fonder la contestation sur une simple actualisation de la valeur retenue par l’administration, lorsque celle-ci a procédé antérieurement à un redressement au titre de l’ISF, d’autant plus si la situation juridique de l’immeuble a entretemps changé.

Cette décision est conforme à la doctrine administrative, contenue dans l’instruction BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, 12 septembre 2012.

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Didier Brochon
Diplômé de l’Ecole Nationale des Impôts, et de l’Ecole Nationale du Trésor, Rédacteur (Inspecteur de Direction) dans plusieurs Grandes Directions Nationales et Internationales du Ministère de l’Economie, puis Vérificateur Général et spécialisé en comptabilités informatisées, Inspecteur des Impôts, Puis des Finances Publiques durant 40 années, puis du Trésor pendant 3 ans, ses connaissances et son expérience sont très approfondies dans tous les registres de la fiscalité, en particulier. Il est par ailleurs le responsable du site cdjf-casav.com qui est un site de conseils et de défense.

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