Silver economy : EHPAD vs. Résidence senior

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Maison de retraite

Pourquoi la silver economy ?

La silver economy est un terme générique qui désigne en fait l’économie liée aux seniors et notamment les maisons de retraite, la vente de matériel médical, les organisations de prévoyance ou encore, sur le plan des loisirs, tout un champ de divertissements orientés vers les 60 ans et plus.

Comme on peut s’y attendre, la silver economy intéresse de nombreux investisseurs car elle permet de se positionner sur un marché qui bénéficie d’une clientèle en croissance (vieillissement de la population) et généralement à fort pouvoir d’achat.

Comment concilier immobilier et silver economy ?

Parler de silver economy et d’immobilier prend tout son sens lorsqu’on en vient à aborder la question de la propriété des infrastructures et des bâtiments qui hébergent les activités liées aux seniors et tout particulièrement des maisons de retraite.

En effet, de longue date, les sociétés qui exploitent ces bâtiments sont (souvent mais pas toujours) seulement locataires des bâtiments dont les véritables propriétaires immobiliers sont soit des investisseurs institutionnels (banques, compagnies d’assurance) soit des particuliers. Pour ce qui concerne les particuliers, ces investissements ont souvent été réalisés dans le cadre d’investissements de défiscalisation avec des avantages importants en termes d’économies d’impôts. Ces investissements sont généralement désignés sous les termes de LMNP ou LMP qui désignent le régime fiscal de Loueur en Meublé.

Un marché historiquement dominé par les EHPAD

Le marché de la vente de murs de maisons de retraites à des particuliers investisseurs n’est pas récent et a connu différentes phases de développement dont une importante à partir de la fin des années 2000 avec le dispositif fiscal dit Censi-Bouvard.

Historiquement, les maisons de retraite dont les murs ont été les plus vendus à des investisseurs étaient des EHPAD c’est-à-dire des Etablissements d’Hébergement de Personnes Agées Dépendantes. Il ne s’agit pas de maisons de retraites classiques mais de maisons de retraites médicalisées c’est à dire d’établissements médicaux qui sont habilités à délivrer des soins et dont certaines sont d’ailleurs spécialisées sur des pathologies spécifiques comme Alzheimer par exemple.

Aujourd’hui, à l’inverse, il y a moins de nouvelles EHPAD en construction (le marché étant maintenant correctement équipé) et une nouvelle forme de maisons de retraite est de plus en plus proposée aux investisseurs, la Résidence Senior.

Un boom en cours des résidences seniors

Les premières résidences seniors datent des années 70 et 80 avec un nom emblématique parmi d’autres : les Hespérides. Ces résidences seniors font partie de ce qu’on appelle la « première génération » et reposait sur une facturation des charges de fonctionnement par les charges de copropriété.

L’inconvénient de ce système a été de différencier le paiement de l’usage or les charges de fonctionnement dans une résidence senior incorporent un large ensemble de dépenses comme des soins para-médicaux, des animations ou encore la restauration et peuvent être très importantes (plus de 1 000 euros par mois).

C’est ainsi que des investisseurs en résidences seniors ont eu la mauvaise surprise de devoir continuer à payer d’importantes charges alors qu’ils n’occupaient pas ou plus leurs appartements. La situation devenant encore plus complexe dans le cas d’héritiers.
Ce modèle de fonctionnement a donc laissé place à une « seconde génération » de résidences seniors adaptées aux besoins des investisseurs et gérées par des sociétés d’exploitation professionnelles qui louent les appartements à des investisseurs et prennent en charge elles mêmes toutes les charges de fonctionnement sans impact pour l’investisseur.

Ce modèle de fonctionnement rencontre un franc succès car il permet d’offrir un hébergement à de nombreuses personnes âgées à la recherche d’un hébergement adapté mais sans pour autant rentrer dans un univers trop médicalisé. Il permet également de s’adapter au vieillissement de la population mais tout en limitant l’inflation des dépenses de santé.

Comment choisir ?

Il est toujours difficile de choisir entre deux types d’investissements et cela fait toujours appel au moins autant à des éléments rationnels qu’à de l’intuition.
Dans le cas d’un investissement immobilier, un élément clé pour choisir est la sécurité. On investit en effet généralement en immobilier parce qu’il s’agit d’un placement sûr et viable sur le long terme. Une manière d’y voir plus clair entre résidence senior et EHPAD est donc de se demander quel est le modèle le plus viable.

Une valeur d’exploitation plus importante en EHPAD

S’il faut choisir entre EHPAD et résidence senior, un premier élément à avoir en tête est qu’un EHPAD est avant tout un outil de travail pour un industriel de la santé. Un EHPAD est en effet un établissement médical dans lequel des soins sont délivrés. Un EHPAD se soit donc de répondre à de nombreux critères et normes stricts et sa conception architecturale est dictée par des besoins médicaux.

De ce point de vue là, un EHPAD aura donc une forte valeur stratégique pour un exploitant d’EHPAD – à condition bien sûr de répondre aux normes en vigueur – mais une valeur immobilière plus réduite : emplacements souvent éloignés des centres d’activités et des poches d’emplois, conception pour personnes âgées, importance des parties communes qui renchérit d’autant le coût des appartements…

Les exploitants les plus établis se retrouvent généralement EHPAD…

La valeur stratégique d’un EHPAD est renforcée par le fait qu’il n’est pas possible d’ouvrir un EHPAD d’un simple claquement de doigt. Il faut bénéficier d’autorisations administratives or celles-ci sont de moins en moins distribuées.

Un EHPAD aux normes et disposant des autorisations nécessaires pourra donc susciter l’appétit de nombreux gestionnaires ce qui est d’autant plus notable que les gestionnaires d’EHPAD sont souvent des grands groupes établis depuis longue date.

Les principaux gestionnaires d’EHPAD bénéficient ainsi de situation financière solides et d’un grand nombre d’établissements d’où une diversification accrue. Autre élément notable, ces groupes font souvent l’objet de contrôles stricts de par leur nature d’organismes de santé qui dépendent notamment de la sécurité sociale.

Une valeur immobilière généralement plus forte en résidence senior

Si les principaux gestionnaires d’EHPAD sont souvent des grands groupes établis, il n’empêche que ce n’est pas non plus la panacée. Tout d’abord, tous ne sont pas aussi solvables qu’on pourrait l’espérer et, ensuite, cela n’empêche pas les mauvaises pratiques (non entretien de résidences, abandon d’établissements déficitaires ou plus aux normes) ou des accidents de parcours (déficits d’exploitation, problèmes de construction, etc.).

Dans ces cas là, il est toujours important de pouvoir se reposer sur une importante valeur immobilière c’est-à-dire une valeur quelque soit l’usage du bâtiment. De ce point de vue là, force est de constater que les résidences seniors l’emportent souvent sur les EHPAD : emplacements plus centraux, architecture et dispositions de l’espace plus adapté à un usage non médicalisé, moins de parties communes…

Ainsi, il est souvent plus simple de reconvertir une résidence senior en appartement classique qu’un EHPAD ce qui constitue de facto une sécurité importante. Maintenant, il faut quand même garder en tête que ce type de scénario reste difficile à mettre en œuvre car il implique de nombreux critères dont le départ du gestionnaire, l’autorisation administrative de transformation des locaux, l’accord du syndicat des copropriétaires et un équilibre économique qui permette de financer les éventuels travaux d’aménagement.

Plus d’offre d’actifs existants en résidence EHPAD

Un dernier élément qui peut aider à choisir est celui de la forme d’investissements. Les résidences seniors étant souvent des bâtiments récents, il existe peu de résidences seniors d’occasion à la revente ce qui limite l’offre à principalement des actifs neufs. Or les actifs neufs ont des avantages mais également des inconvénients car il s’agit en fait la plupart du temps de vente non pas d’appartements neufs mais sur plan : risque de construction et de retard de livraison, délai avant de percevoir des loyers…

A l’inverse, les actifs anciens et notamment les LMNP anciens et les LMNP d’occasion ont l’avantage de permettre d’investir dans des actifs existants et offrant donc une meilleure visibilité et une meilleure prédictibilité des loyers. Or, les premières EHPAD ayant été construites il y a maintenant plus de 20 ans, il existe un plus grand de LMNP occasion et LMNP ancien dans lesquels investir en EHPAD qu’en résidence senior.

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