Est-il encore temps d’investir dans l’immobilier suisse ?

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Immobilier en Suisse

Investir dans l’immobilier suisse pourrait être un bon investissement en 2017 d’après le cabinet d’audit Ernst & Young car les perspectives restent positives. Une étude de Crédit Suisse montre que la construction de logements locatifs est en forte hausse depuis quelques années, notamment à cause des taux négatifs qu’appliquent la Banque Nationale Suisse (BNS).

Pour la banque UBS, en revanche, l’investissement dans l’immobilier en Suisse devient de plus en plus risqué notamment à cause de l’augmentation des taux de logements vacants et des prix élevés. Pendant plus de 15 ans, les prix des logements en propriété étaient en constante augmentation. Dans son étude UBS Real Estate Focus 2017, UBS décrit que les loyers ont baissé de 1,3% en 2016 par rapport à 2015 pour la première fois depuis 2000 et que les loyers des appartements neufs ont diminué de 3,4%.

Evolution des prix du logement en propriété - Suisse
Source: Würst & Partner, Credit Suisse

D’après Crédit Suisse, les prix ont baissé de 0,8% fin 2016 par rapport à fin 2015 et la banque prévoit une diminution des prix de 0,5% en 2017. L’évolution du marché reste cependant positive et emplie d’opportunités particulièrement dans les logements les plus accessibles hors des régions onéreuses car ils sont toujours demandés et leurs prix devraient continuer de croitre.

Il est donc important de bien décider où investir. Par exemple, pour des investissements dans des immeubles locatifs haut de gamme, Lausanne est intéressante car elle a de bonnes perspectives économiques et démographiques. Pour cibler les régions avec un faible taux de logements vacants associé à un bon potentiel de croissance, on pensera à la région zurichoise et Nyon. La Sarine, le Gros-de-Vaud, la Broye, la Glâne-Veveyse et Yverdon-les-Bains (VD) seront considérées dans le recherche de « zones avec des valorisations inférieures ».

Attention, il n’est pas aussi facile d’investir de manière directe dans l’immobilier suisse en tant « qu’étranger ». La législation est très particulière et a pour but d’éviter l’éclatement d’une bulle spéculative. Il est impossible d’y acheter un bien immobilier (résidence principale) si l’on n’est pas suisse ou résident fiscal du pays.

Concernant les résidences secondaires ou logements de vacances, les citoyens étrangers (non domiciliés en Suisse) peuvent obtenir un bien immobilier en Suisse sous certaines conditions définies par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger LFAIE ou « Lex Koller ».

La « Lex Weber » impose depuis janvier 2016 un système de quota de 20% de résidences secondaires par commune. Si dans certaines communes le taux de résidence secondaire est supérieur à 20%, vous ne devriez plus pouvoir construire un nouveau logement qui sera considéré comme une résidence secondaire.

Avant d’acheter, il y a quelques informations que vous devez vérifier comme les communes autorisées à vendre un bien immobilier à un étranger, la surface habitable maximale, les conditions d’utilisation du bien, durée de location du bien autorisée, les impôts et frais, les conditions de financement, etc.

Conclusion

Les marchés immobiliers sont principalement influencés par les tendances macroéconomiques et les évolutions démographiques, les avancées technologiques et l’urbanisation. La « ruée vers la pierre » devrait continuer comme le montre l’augmentation de la construction de logements locatifs et l’importance de l’immobilier dans les portefeuilles d’investissements des investisseurs institutionnels.

Investir dans l’immobilier suisse peut donc être intéressant en 2017 avec des taux toujours très bas et un marché immobilier attractifs avec des perspectives positives. Cependant, la législation suisse est un obstacle pour les investisseurs étrangers. Il n’est donc pas si facile de profiter de ce placement suisse en tant qu’étranger. Vous pouvez donc considérer la diversification de votre portefeuille avec des placements dans des fonds dédiés à l’immobilier.

Performance en CHF (fonds enregistrés à la vente en Suisse)
Source : Morningstar, Parallay Advisors

Vous pouvez ainsi tirer profit d’une faible corrélation entre les valeurs immobilières et celles des classes d’actifs dites « traditionnelles » tout en profitant d’une classe d’actifs possédant un important potentiel de diversification en soi : immobilier de bureau, immobilier d’habitation, immobilier logistique, immobilier hôtelier etc.

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