Calcul de la valeur vénale d’un immeuble pour la déclaration d’ISF lorsque cet immeuble est donné en location

Immeuble loué et valeur vénale pour l’ISF : l’abattement final (pour occupation) dépend du nombre de locataires !

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Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Pour l’établissement et le calcul de l’ISF, Impôt de Solidarité sur la Fortune, la valeur des biens immobiliers à déclarer est la valeur vénale déterminée à la date du 1er janvier, ladite valeur vénale étant celle du marché immobilier, c’est-à-dire le prix que l’on retirerait de la vente du bien en question en le mettant en vente.

Ce rappel à la valeur vénale des biens immobiliers, ainsi que les méthodes d’évaluation de ceux-ci, dont l’outil Patrim, mis en avant par Bercy, et mis à la disposition de l’administration fiscale pour faciliter les démarches des déclarants, et leur permettre de procéder à une évaluation la plus juste de leur patrimoine, pour ceux qui ne le font pas établir par un expert, ont déjà fait l’objet d’une publication ici-même, sur ActuFinance.fr, ainsi :

L’ISF et les biens immobiliers

Depuis, le temps passant, le site gouvernemental Patrim a été très décrié, par les professionnels de l’immobilier comme par les particuliers, comme étant non-fiable, étant rappelé que Bercy avait de toute manière prévenu, ce qui est pour le moins paradoxal, surtout après en avoir recommandé l’usage ( !), que les valeurs vénales arrêtées de cette façon (avec Patrim), ne pourraient en aucun cas ( !) être opposées à celles  retenues par l’administration !

Or il se trouve que récemment, un important arrêt de Cour Administrative d’Appel, est venu secouer la belle assurance du fisc, en matière d’évaluation de valeur vénale, s’agissant pour la circonstance,  d’un immeuble donné en location ! Il s’agissait d’un ensemble immobilier (commerce + logement) sis dans la banlieue parisienne, pour lequel le fisc avait subodoré une insuffisance (ou sous-évaluation). Il avait donc notifié une évaluation revue à la hausse, qui tenait cependant compte d’un abattement de 20% sur la seule part de valeur vénale ainsi estimée correspondant aux  locaux commerciaux, sachant qu’il n’y avait qu’un seul locataire dans cet ensemble, commerce et appartement.

Le propriétaire ne l’ayant  pas entendu de cette oreille, il a d’abord saisi le tribunal administratif, qui l’a débouté, puis la Cour Administrative d’Appel de Rouen qui, dans son arrêt en date du 10 juin 2015 (n° 14-04087), a estimé que le fisc avait eu tort, et qu’il aurait du appliquer également un abattement de 20% sur la partie estimée de la valeur vénale correspondant au logement, compte-tenu de ce que l’appartement n’était loué qu’à un seul locataire !

Les juges ont en conséquence surtout rappelé l’importance d’un abattement à soumettre à la valeur vénale calculée d’un bien lorsqu’il est donné en location, considérant en outre que ledit abattement devait être d’autant plus grand, qu’il y avait peu de locataires, voire pire : un seul ! Autrement dit, l’abattement aurait été moindre si l’immeuble avait été loué à plusieurs locataires différents.

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