Projet de réforme du calcul de la taxe foncière : résultats des (crash) tests effectués par les services de Bercy : des disparités « explosives » entre départements

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Un projet amorcé en 2014…

Depuis 2014 déjà, un projet de réforme de la Taxe foncière était en cours de gestation : il s’agissait de la Taxe foncière sur les Propriétés Bâties, d’une part, concernant uniquement les locaux commerciaux et professionnels, puis concernant plus tard également les locaux d’habitation, sous la forme d’expérimentations dans cinq départements, qui devaient être menées initialement jusqu’à la fin des quatre premiers mois de l’année 2015…

Cette « expérimentation de réforme » ne s’est  attaquée qu’au point principal, celui qui fait mal, c’est-à-dire la base d’imposition de la taxe foncière. Quelle était-elle jusqu’ici, cette base ? Honnêtement, elle ne correspondait plus à rien !

Baptisée au départ  » valeur locative cadastrale « , car remontant aux révisions foncières de 1970 et forte de ses ajustements annuels par application de coefficients d’actualisation,  les  experts  de Bercy avaient découvert, non sans pertinence, que la valeur locative cadastrale, qu’elle soit pour des locaux commerciaux ou des locaux d’habitation, n’avait strictement plus rien à voir avec la valeur locative des marchés immobiliers, en gros le loyer figurant dans le bail, qu’il soit commercial ou privé.

Or jusqu’à maintenant, la base imposable à la taxe foncière, le revenu cadastral, est égal à 50% de la valeur locative cadastrale, celle de 1970 actualisée.

Cinq départements avaient donc été mobilisés sur ce « chantier fiscal » « à très hauts risques », car la nouvelle valeur locative pour la taxe foncière, qui devait entrer en vigueur en 2016, voire en 2017, devait servir aussi au calcul de la CFE des entreprises.

Il est on ne peut plus vrai que la valeur locative cadastrale 1970, même « actualisée » chaque année, est ridiculement basse eu égard aux prix des marchés immobiliers. Le « projet de réforme » a donc consisté à imaginer un nouveau mode de détermination de la valeur locative des locaux, en fonction des véritables prix du marché, et en essayant de déterminer un «  barème » ou encore une sorte de «  grille tarifaire » nationale à partir de plusieurs critères, comme le secteur ou la région où le bien se situe, la ville, la superficie, etc, etc…

Trois Commissions ont à cet effet planché sur ce sujet et ont travaillé « de concert », une communale (Commission communale des Impôts directs locaux), une autre la  Commission départementale des Valeurs locatives des locaux professionnels, et une troisième, intercommunale, dans cinq  départements-tests : la Charente-Maritime, le Nord, l’Orne, Paris et enfin le Val de Marne (en gros représentatifs de 5% des marchés immobiliers locaux totaux).

Bilan très controversé de cette longue étude, publiée

On croyait cette étude « enterrée » ? Bercy vient « d’exhumer » et de publier les résultats des tests pratiqués dans ces cinq départements, portant sur la révision de la base de la taxe foncière, et ces travaux suivent la révision des bases locatives des locaux professionnels, entrée en vigueur en janvier dernier.

Les cinq départements avaient été choisis pour leur diversité sur le plan de la densité et de la nature des locaux (appartements, maisons), bien que peu représentatifs de l’ensemble du « maillage » immobilier du territoire français, les simulations n’ayant ciblé on le rappelle que cinq départements. 

Un projet de réforme aux simulations très incertaines et à bien des égards, périlleuses…

Les simulations publiées confirment s’il en était besoin le caractère hasardeux et aléatoire de ce projet de réforme, dans un contexte pré-électoral défavorable avec la profession de foi d’un des candidats de rogner déjà sur le financement des collectivités territoriales, par son idée de mettre immédiatement en application une exonération totale de la taxe d’habitation pour 80% des foyers qui y sont actuellement assujettis.

Ce rapport des services de Bercy finit de lever les « doutes » s’il en était, sur la faisabilité de cette réforme, et il ressemble à s’y méprendre à une « patate chaude » que le gouvernement sortant s’apprête à repasser au prochain qui sortira des urnes, et qui  héritera là d’un « terrain archi-miné » risquant d’entraîner des transferts massifs entre contribuables, l’iniquité pure et simple, à la fois entre contribuables mais aussi entre collectivités territoriales, un sujet « brûlant » et même « explosif », en tout cas, hautement « inflammable ».

Un travail de bénédictins, mais purement « exploratoire »…

Consistant à réévaluer le loyer théorique pouvant être produit par les 46 millions de locaux d’habitation en France, le secrétaire d’Etat au Budget, Christian Eckert a comparé ces travaux  « à ceux de bénédictins ».

Le volumineux rapport de Bercy indique que 56 % des locaux seraient « perdants » avec le « projet de réforme » envisagé et testé, contre  44 % de ceux-ci qui seraient « gagnants ». En outre, la perte pourrait être significative pour les contribuables pénalisés : « la majorité des locaux « perdants » enregistreraient  des augmentations de la taxe foncière comprises entre 10 et 40 %, tandis  qu’un nombre important de locaux subirait des augmentations de cette taxe supérieures à 100 %.

Environ 15 % des locaux verraient leur taxe foncière plus que doubler, les simulations effectuées montrant une baisse moyenne de la taxe foncière de 7% pour les appartements, avec une constante, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons : plus les surfaces taxables seraient grandes, moins élevée serait la taxe, et au contraire plus petites seraient les surfaces et plus la taxe foncière augmenterait.

Mais en guise de conclusion, le Secrétaire d’Etat Christian Eckert s’est voulu rassurant devant les sénateurs en insistant sur le fait qu’il ne s’agit là que « d’une étude exploratoire,  et en aucune manière d’un projet de réforme clefs en main du gouvernement ».

Un dossier « non refermé » et une incertitude qui demeure pour l’avenir des finances locales

Il reste que ce projet inachevé et quasi avorté, repose bel et bien sur une réelle injustice entre propriétaires fonciers au niveau de la taxation de leurs biens, avec des disparités énormes et une déconnection totale du système actuel avec la réalité du marché immobilier, et que la taxe foncière, comme les autres taxes locales, constitue un réel enjeu pour l’autonomie fiscale des communes, départements, régions.

Gageons cependant qu’à la lecture de ces 400 pages pour un peu plus de trois années de simulations, « refroidi » par les nombreuses incohérences et difficultés mises à jour par les travaux et tests pratiqués, le gouvernement qui en héritera ne sera pas très enclin à en faire sa « priorité ».

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