Comment appréhender la rentabilité d’un investissement immobilier ?

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De multiples finalités pour réaliser un investissement immobilier

On peut acquérir un bien immobilier pour y vivre mais aussi pour réaliser un investissement. Il y a bien sur de multiples finalités possibles à un investissement : protection d’un patrimoine, transmission à ses enfants… mais aussi, tout simplement, gagner de l’argent.

Il peut être difficile d’en mesurer les gains

Gagner de l’argent, cela peut recouvrir de nombreuses situations comme la perception de loyers, un gain de plus-value, des réductions d’impôts… Dans cette optique, réaliser un investissement est une chose, le suivre et en mesurer les effets en est une autre. Les différents gains financiers peuvent en effet s’étaler dans le temps, être récurrents mais aussi intervenir de manière épisodique.

A cette fin, il peut être utile d’utiliser le principe des taux pour juger de la rentabilité potentielle d’un investissement projeté ou encore de la rentabilité réelle d’un investissement passé.

Le principe des taux

Qu’est ce qu’un taux ? Un taux est un ratio qui désigne le rapport entre deux valeurs, dans le cas d’un investissement, entre deux flux financiers. Les différences entre les types de taux tiennent aux types et aux natures des flux financiers qui sont ainsi comparés entre eux.

Le TRI pour prendre en compte tous les gains financiers sur longue période

Le TRI, ou taux de rentabilité interne dans sa version longue, est un concept très financier qui permet de calculer le taux de rendement annualisé sur l’ensemble de la durée de détention d’un bien mais en intégrant toutes les sources de profit y compris la plus-value lors de la revente. C’est donc un concept large très utile pour prendre en compte des retombées financières non récurrentes (plus-value) ou annexes (réductions d’impôts) ou étalées dans le temps.

En revanche, comme il permet d’avoir une vision plus large, il implique généralement de faire plus d’hypothèses (notamment sur la plus-value qui est, par définition, toujours aléatoire) et a donc une dimension plus spéculative.

Le taux de capitalisation se place dans la position d’un vendeur

Une autre forme de taux est le taux dit de capitalisation. Ce taux désigne le rapport entre les revenus générés par un investissement (brut ou nets de charges) et son prix de vente. Le taux de capitalisation n’intègre donc pas les frais annexes à la vente pour calculer le prix de revient du bien : frais de notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence…

Le taux de capitalisation permet ainsi de se positionner dans la peau du vendeur en calculant le rapport entre ce qu’il gagne en gardant le bien (les loyers) et ce qu’il gagnerait s’il le vendait (le prix de vente net des frais annexes).

Le taux de rendement se place dans la position de l’acheteur

Le taux de rendement correspond lui au rapport entre les revenus générés par un investissement immobilier (bruts ou nets de charges) et le prix de revient de ce bien pour un acheteur éventuel (prix de vente plus frais annexes).

Le taux de rendement (tout comme le taux de capitalisation d’ailleurs) se place lui dans une optique purement locative et sans anticipation d’éventuels évènements futurs : plus-value, augmentation des loyers… Ces deux taux permettent donc une vision moins globale mais également moins spéculative et moins dépendante d’hypothèses et d’anticipations.

Pourquoi est-ce si important ? L’exemple des investissements Loueur en Meublé – LMP et LMNP

En immobilier d’habitation classique, on a tendance à raisonner en termes de prix au mètre carré. La raison en est que lorsqu’on acquiert sa résidence principale, on achète avant tout un bien pour y vivre donc des mètres carrés.

Dans le domaine de l’investissement immobilier, l’objectif n’est pas de vivre dans le bien qu’on achète mais d’en percevoir des loyers. C’est donc dans cette optique que le taux de rendement permet de savoir si les loyers attendus d’un investissement sont à la hauteur de l’investissement qu’il implique.

Cela est encore plus vrai lorsque l’investissement immobilier en question concerne un bien en Loueur en Meublé (LMP ou LMNP) dans une résidence services (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior, résidence de tourisme ou encore résidence affaires).

En effet, dans ce cas là, le bien est occupé par un locataire (un gestionnaire) dans le cadre d’un bail commercial et, dans ce cadre, il n’est pas possible de demander au locataire de partir (tant qu’il paye son loyer bien sûr ou alors à la condition de lui verser une indemnité d’éviction). Dans ce cadre, l’investisseur n’a pas vocation à récupérer un jour l’usage de son bien et les notions de loyers et de rendement n’en deviennent qu’encore plus clé.

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