La vente d’un bien démembré suite à une donation ou une succession

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notaire

Ici nous sommes en présence d’un bien dont la jouissance revient à l’usufruitier (US abréviation utilisée aussi pour l’usufruit) et la propriété du bien au nu-propriétaire (NP idem pour nue-propriété).

Pourquoi un démembrement ?

Deux cas principaux peuvent se présenter :

Une donation

Un donateur (ou des donateurs) (les parents par ex) donne la nue-propriété à un donataire (ou des donataires) (les enfants dans notre exemple). Au décès du donateur (souvent on prévoit au décès du survivant quand ils sont plusieurs) il n’y a pas de droit à payer sur la valeur de l’usufruit qui n’aura donc jamais été taxée.

Succession

Un couple a donné l’usufruit de son patrimoine au conjoint survivant.
Au décès du premier, un bien (prenons l’ex d’un bien immobilier comme la résidence principale) que nous allons considérer comme commun pour représenter une majorité de cas, appartiendra donc pour moitié à la veuve (et oui c’est souvent elle la survivante) qui est sa part de communauté et l’autre moitié est démembrée (celle de Papa).

Elle peut jouir de ce bien sa vie durant soit en l’habitant soit en le louant.
Les enfants au décès de papa n’ont payé des droits de succession que sur la partie dont ils héritent immédiatement (la nue-propriété) bien qu’ils ne puissent en faire quoi que ce soit.
Au décès de Maman, par contre ils n’auront pas de droit de succession sur la partie dont ils hériteront de Maman soit l’usufruit. On dit que l’usufruit s’éteint et que les nu-propriétaires deviennent plein propriétaires (PP).

Que peut-il se passer si Maman ne trouve cette maison plus adaptée à ses besoins ?

Elle voudrait vendre cette maison pour dans notre cas une plus petite répondant mieux à ses contraintes.

Elle ne peut pas tous simplement !

Tout comme si les enfants veulent immédiatement la part de leur papa, ils ne le peuvent pas non plus !
Cependant les enfants peuvent se vendre entre eux leur nue-propriété voire à un acquéreur extérieur mais fort difficile à trouver en dehors du cercle familial.

Alors sommes-nous bloqués ?

Oui si désaccord dans la famille mais pas nécessairement si bonne entente et surtout si on reçoit les bonnes informations en amont.
Le souhait de Maman est de racheter une résidence principale plus petite et avec le solde de la vente avoir un placement qui lui générera des revenus complémentaires pour améliorer sa retraite insuffisante.
Nous partirons du principe qu’il y a une très bonne entente entre Maman et ses 2 enfants.

Quelles solutions avons-nous ?

Trois possibilités :

Le partage

C’est la solution par défaut prévue par la loi : la vente entraîne le partage.
Le notaire à l’issue de la vente va faire 3 chèques : celui de maman pour sa moitié lui appartenant et sa valeur d’usufruit dont la valeur dépend de son âge au jour de la vente et un chèque à chaque enfant pour la valeur de leur nue-propriété.

Dans ce cas, c’est catastrophique pour Maman qui est à la tête d’un capital beaucoup plus petit que celui qu’elle espérait et pour les enfants il y a ici un gros inconvénient qui est que la valeur de l’usufruit que Maman vient de recevoir est sa PP donc ils auront des droits de succession à payer sur cette somme qui était exonérée comme nous l’avons vu plus haut.

Ici la base successorale de Maman est de 300 000 € + la valeur de son usufruit.

En cas de bonne entente il est possible de « rattraper » le coup mais il conviendra d’être bien conseillé afin d’éviter les risques fiscaux.

La subrogation

Le principe ici est de reporter la configuration du démembrement sur d’autres actifs.
Cette subrogation se matérialise par un acte notarié avant la signature de la vente, des fois qu’après les enfants ne soient plus d’accord, Maman n’a plus que ses yeux pour pleurer et il s’agit d’une preuve pour l’administration fiscale.

Prenons un exemple de ce que l’on pourrait faire dans ce cas.

La maison est vendue 600 000 € et la nouvelle vaut 400 000 €.
Nous allons voir plus bas le problème lié à la fiscalité sur la plus-value.

Maman va remployer sa part personnelle dans la nouvelle acquisition pour 100 000 € et les enfants leur démembrement dans la nouvelle acquisition pour 300 000 €.
Avec les 200 000 € restants à Maman, elle souscrit des parts de SCPI afin d’avoir des revenus complémentaires d’environs 10 000 € brut par an.

Rassurée par la bonne entente avec ses enfants, le fait qu’elle aura besoin de ces revenus jusqu’à la fin de sa vie et qu’elle possède par ailleurs des liquidités disponibles, elle décide de donner la nue-propriété de ses parts de SCPI afin d’alléger le coût de sa propre succession.

Après cette opération, il ne reste que 100 000 € qui rentreront dans sa succession (enfin pas en valeur absolue bien sûr mais le % de la maison acquis avec cette somme soir 25% dans notre cas) au lieu de 300 000 € dans la configuration initiale.

Le quasi-usufruit (QU)

Ici on donne à Maman la plus grande liberté possible : celle de faire ce qu’elle veut aujourd’hui et demain sans avoir besoin de l’accord de ses enfants.
Elle va disposer de la totalité de la somme soit 600 000 €.
Cependant si rien n’était fait, dans sa succession rentrerait la totalité du patrimoine acquis avec ces fonds.
Le notaire va donc rédiger un acte qui constatera et sera donc la preuve fiscale pour les enfants, que Maman a une dette de 300 000 € envers ses enfants.
A sa propre succession, on inscrira à son passif cette dette qui viendra diminuer l’actif taxable aux droits de succession.

Reprenons notre exemple : acquisition d’une nouvelle résidence principale pour 400 000 € et des 200 000 € de parts de SCPI.
Elle est pleinement propriétaire de ce patrimoine et peut changer aussi souvent qu’elle le souhaite sans avoir de nouvel acte à faire avec ses enfants et surtout sans accord à leur demander.

Quelques années plus tard (pas trop tôt vis-à-vis de l’administration fiscale) elle peut faire la donation des parts de SCPI puisqu’elle considère avoir besoin de ce revenus jusqu’à la fin de sa vie.

Il existe quelques inconvénients dans ce cas :

  • Celui que Maman ait « mangé » tout son patrimoine et qu’au jour de la succession il n’existe plus rien pour faire valoir la créance des enfants.
    L’acte peut cependant prévoir des sûretés.
  • Si Maman décède dans 30 ans, la somme de 300 000 € se sera fortement dévaluer.
    L’acte peut (doit !) prévoir un mécanisme de revalorisation comme au moins l’inflation.

Problème de la plus-value

Dans notre exemple Maman vend sa résidence principale, elle est donc exonérée de l’impôt sur la plus-value mais pas les enfants dont ce n’est pas la résidence principale. Si Papa n’est pas décédé depuis plus de 30 ans, ils ont un impôt à payer alors que dans les options de la subrogation et du quasi-usufruit, ils ne perçoivent pas un centime.

On a donc intérêt à combiner les options car elles ne sont pas exclusives.
Ici on peut conseiller qu’il y aura partage pour la somme devant être acquittée par les enfants pour l’impôt sur la plus-value et subrogation pour le reste par exemple.

Le recours à un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) et à un notaire sont bien sûr indispensables avant d’envisager la vente d’un bien démembré. Chacun de ces deux professionnels a une vision différente de la situation patrimoniale et ne sont pas à opposer mais à analyser avec soin avant de prendre une décision.
J’ai pris ici un coté assez simple mais il peut y avoir des situations bien plus complexes. Je souhaitais surtout évoquer un cas courant.

Moyen mnémotechnique pour connaître la valeur de l’usufruit

Sa valeur change tous les « et un an » : 41 ans, 51 ans…

Dans la tranche 41/50 ans, on soustrait à 100 la valeur de la décennie, ici 40.

100 – 40 = 60 soit donc 60% pour la valeur d’usufruit et 40% pour la valeur de la nue-propriété

A 72 ans : 100 – 70 = 30 soit 30%

Il convient juste de faire attention aux années « rondes » : 50, 60, 70 ans…

On peut aussi pour connaître la valeur de la nue-propriété penser à la décennie de l’usufruitier : Maman à 83 ans donc ma nue-propriété vaut 80%.

 

 

Photo de Dalli, Conseiller en Gestion de PatrimoineArticle rédigé par Dalli
Conseiller en Gestion de Patrimoine depuis 1991Contact via son profil sur le forum de la finance

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