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le prêt in fine



es banques n'hésitent plus désormais à proposer dans leurs offres de crédit les prêts « in-fine ». Cette formule de crédit très spécifique s'adresse à une clientèle souvent haut de gamme et à la recherche de l'optimisation fiscale de leur patrimoine.

Définition du prêt in fine

Ce crédit possède un fonctionnement particulier puisque avec ce type d’emprunt, le remboursement de la totalité du capital ne s'effectue que sur la dernière échéance, c’est à dire à la fin de la vie du prêt. Durant toute la période du crédit in fine, le client ne rembourse donc pas de capital, il paie uniquement les intérêts du prêt qui sont constants contrairement aux prêts amortissables ou chaque mois l’emprunteur rembourse une fraction du capital et des intérêts qui décroissent au fil du temps.

Cette formule de crédit est proposée, principalement, dans le cadre de financement des investissements locatifs réalisés par les particuliers. Cela permet ainsi de maintenir au même niveau le montant des intérêts pendant toute la durée de vie de l'emprunt.

Exemple d'un prêt in fine

Un prêt immobilier in fine de 200 000 euros est contracté pour une durée de 15 ans avec un taux d'intérêt de 4 %.

Le client va rembourser annuellement pendant ces 15 années, un montant d'intérêts annuels constants de 8 000 euros (200 000 X 4 %) soit 120 000 euros sur 15 ans. Avec un prêt classique amortissable et aux mêmes conditions, le montant annuel des mensualités est de 17 760 euros. Si l'on compare les mensualités payées avec un crédit amortissable, le gain de trésorerie avec les mensualités du crédit in fine est de 146 400 euros (9760 X 15).

Le montant des intérêts ira s'imputer sur le montant des revenus fonciers et permettra de minorer la charge fiscale.

Pour solder le capital, au terme du prêt, l’emprunteur peut revendre son bien immobilier pour rembourser la banque et encaisser les plus values.

Toutefois, le schéma utilisé habituellement consiste à reconstituer le capital du prêt au fur et a mesure du temps en demandant au client d'affecter une épargne initiale.

Pour se faire, la banque adosse le prêt in fine à un produit de capitalisation (le plus souvent une assurance) qui sera nanti au profit de la banque, c’est à dire affecté à la garantie du prêt que la banque a accordé. L’emprunteur doit donc reconstituer le capital par le placement d'un montant significatif ou la constitution progressive d'une épargne dont le montant final servira à rembourser le crédit.

Périmètre du prêt in fine

Le crédit  in-fine est donc avant tout recommandé aux investisseurs ayant une épargne conséquente à placer et avec des tranches marginales d’imposition supérieures.

Le Prêt In Fine est proposé avec des montages financiers qui font habituellement intervenir :
  • des produits de placement à moyen ou à long terme (8 à 15 ans). Ces produits sont bien entendu sécurisés et donc sans risque de perte en capital. Les bons de capitalisation ou des contrats d'assurance vie en euros sont régulièrement mis en place par les banques.
  • des prêts in fine adossés à ces placements avec remboursement du capital en fin de prêt.
Les personnes intéressées par le crédit in fine peuvent être les personnes physiques directement ou indirectement à travers la détention des parts de Sociétés Civiles Immobilières.

Le crédit in fine n'a normalement aucun lien avec l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de ses associés. Il peut financer jusqu'à 100 % du besoin de financement du client.

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